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« Riverains non concertés = riverains méprisés » : au Neuhof, un projet immobilier de 13.360 m2 contesté

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Ces dernières semaines, plusieurs banderoles et affiches ont fleuri sur les maisons des habitant(e)s de la rue des Pluviers, dans le quartier du Neuhof. En cause : une opposition franche à un nouveau projet immobilier, prévoyant 176 logements sur un site de 1,5 hectares rempli d’espaces verts. Petit tour du propriétaire.

La rue des Pluviers est une rue résidentielle du Neuhof. Des maisons individuelles ou des petits appartements sans réel vis à vis bordent le Centre Auguste Jacoutot, l’Institut catholique des sourds-muets, et un grand lopin de verdure. Une atmosphère calme, dans laquelle bouillonnent pourtant plusieurs revendications.

Depuis quelques semaines fleurissent en effet banderoles et affiches aux couleurs bigarrées sur les devantures des maisons et des appartements. « Riverains non concertés = riverains méprisés », « Mairie verte = moins d’espaces verts » ou encore « 176 logements, 146 places de parkings : où vont stationner les voitures ? » : les habitant(e)s de la rue s’opposent à un projet immobilier sur une parcelle de 13.360m2.

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Pour en savoir plus, on a contacté Stradim, le promoteur, mais également l’association les Maisons de la Croix, le vendeur. La Ville a également répondu à nos questions. Ne manquent malheureusement que des habitant(e)s du coin, malgré plusieurs tentatives.

projet immobilier neuhof contestation
© Bastien Pietronave / Pokaa

La vente du Centre Auguste Jacoutot pour des raisons économiques

La première étape de ce projet immobilier a été la vente du terrain, par l’association les Maisons de la Croix, propriétaire des lieux. Au sein du Centre Auguste Jacoutot se trouve un « accueil des enfants et ados déficients sensoriels [aveugle ou sourd, ndlr], mais qui en général cumulent d’autres déficiences et difficultés » selon Philippe Jakob, directeur de l’association. Environ 250 à 300 personnes bénéficient au quotidien de toute sorte d’accompagnement, de la maternelle jusqu’à l’université.

Néanmoins, le bâtiment a plus de 100 ans, et n’est ainsi « absolument plus adapté à notre activité aujourd’hui » selon le directeur, qui liste « d’énormes soucis d’entretien sur cet immeuble, sur la toiture », ajoutant qu’il faut effectuer « de gros travaux ». Il fallait alors faire un choix : faire les nombreuses mises aux normes, à hauteur de plusieurs millions d’euros, ou alors vendre le bien et réhabiliter ensuite un autre bâtiment pour accueillir les actions de l’association.

C’est le second qui a été choisi, avec un compromis de vente datant de 2022. L’argent récolté sert désormais à la reconstruction et l’agrandissement d’un autre immeuble en plein milieu de la cour centrale du même site. Les travaux devraient durer jusqu’en septembre 2025, date à laquelle les Maisons de la Croix espère pouvoir déménager leurs activités. Pendant ce temps, elles resteront dans leur lieu actuel.

centre jacoutot
© Bastien Pietronave / Pokaa

Deux programmes immobiliers sur les 13.360m2 du site

Sur les environ 1.5 hectares du site vendu, c’est Stradim qui s’est positionné. Selon Clément Hagenbach, secrétaire général joint par téléphone aux côtés de la directrice de la communication du promoteur, trois programmes immobiliers feront leur apparition, pour la réalisation de 176 nouveaux logements, dont 114 en accession et 62 logements sociaux.

Pour Clément Hagenbach, c’est un projet « motivant » : « Transformer un aussi grand bâtiment, c’est une première ». Le Centre Auguste Jacoutot étant protégé par le Plan Local d’urbanisme (PLU), il n’était pas possible de le démolir ; à la place, Stradim doit donc le rénover et le réhabiliter, pour créer 54 logements et une salle commune.

centre jacoutot
© Nicolas Kaspar / Pokaa

Pour la partie entièrement neuve située à l’arrière du bâtiment sur la partie ouest et centre du site, le projet prévoit la construction d’un ensemble immobilier résidentiel comprenant 122 logements, répartis en 8 bâtiments. Les hauteurs des constructions s’élèveront du R+1+Combles au R+3+Combles, l’espace étant régi par deux zonages différents du PLU. Un autre bâtiment, situé au sud de la parcelle, accueillant 100 m² de logements et 214 m² d’anciens bureaux, sera lui démoli.

Enfin, le projet prévoir aussi la création de 146 places de stationnement, dont 127 places sous les nouveaux logement créés et 19 places privatives en extérieures. Il y aura également 300 places de stationnement vélos à proximité, et 500m² de locaux à vélos équipés et clôturés.

La réponse aux craintes des habitant(e)s

Néanmoins, depuis le dépôt des permis de construire entre juin et juillet 2023, certain(e)s habitant(e)s ont exprimé leur mécontentement. Selon Clément Hagenbach, ce n’est néanmoins qu’au mois de mai 2024 qu’il a eu vent des contestations. Tout le long de l’entretien téléphonique, il se justifie d’un projet qui se veut le plus respectueux possible : « Ce n’est pas la première version du projet, parce que c’est un programme où les services de la Ville et de l’État m’ont demandé de faire moins dense. Le PLU impose des règles, je reste dans ce cadre ».

Concernant les inquiétudes des riverain(e)s, il insiste sur le fait que « le projet a fait objet de tous les contrôles d’usage ». Sur le sujet des nappes phréatiques et des potentielles innovations, il mentionne qu’un dossier Loi sur l’eau a été réalisé pour savoir quel serait l’impact du projet sur la ressource en eau en souterrain. Selon lui, rien n’a été trouvé, un fait confirmé par l’étude au cas par cas du projet.

Il y a un besoin de logements que les gens ont du mal à comprendre, surtout quand ça s’installe près de chez eux.
Clément Hagenbach, secrétaire général de Stradim

Il met également en avant le fait que le coefficient de biodiversité du projet sera supérieur à la situation actuelle : il évoque une centaine d’arbres plantés [plutôt 70 arbres si l’on se fie à l’étude au cas par cas du projet, ndlr], plusieurs espaces seront végétalisés et un cœur d’îlot arboré à destination des habitants comme espace récréatif et de détente sera réalisé.

Dans la même logique, la réhabilitation du bâtiment Jacoutot permettra si tout va bien une meilleure performance énergétique et environnementale, avec le chauffage et la production d’eau chaude qui seront assurés à partir d’un réseau de chaleur urbain. Il y aura également la mise en place de 144 panneaux photovoltaïques en toiture.

Le changement fait peur. La période de chantier, c’est un moment désagréable, mais dans 2/3 ans si le programme est bien fait, vous pourrez sortir des photos pour se rendre compte de comment c’était avant.
Clément Hagenbach, secrétaire général de Stradim

Concernant le stationnement, alors que les habitant(e)s se demandent comment il est possible de construire 176 logements avec seulement 146 places de stationnement, le promoteur assure avoir respecté la loi, définie par les articles L 151-34,  L 151-35 et L 151-36 du code de l’urbanisme : 1 place de parking/logement en accession et 0.5 place/logement social.

Ainsi, si Clément Hagenbach assure comprendre les craintes des riverain(e)s, il met en avant un projet ambitieux, qui respecte toutes les règles édictées par les collectivités, et sur lequel il a déjà dû faire des efforts : « Si j’additionne toutes les demandes je finis par faire beaucoup moins ». Pour le début des travaux, Stradim ne se prononce pas sur le calendrier définitif, mais espère un démarrage au printemps 2025. On le sait maintenant, il faudra que les travaux du nouveaux bâtiment des Maisons de la Croix soient terminés avant.

Une Ville encore et toujours partagée entre le besoin de logements et protéger au mieux les espaces verts

Dans ce genre de projets immobiliers, encore plus quand il concerne un espace vert, la municipalité écologiste se retrouve sous le feu des critiques, et notamment par son opposition lors de conseils municipaux. Pour Suzanne Brolly, jointe par téléphone, l’objectif était de « réduire au maximum les arbres abattus, qu’il y ait une bonne insertion paysagère par rapport au fonctionnement du quartier, notamment par rapport à la circulation et un travail sur les logements sociaux ». Elle met ainsi en avant un projet qui va « au-delà des exigences du PLU ».

L’adjointe à l’urbanisme explique une nouvelle fois la pensée de la municipalité : « C’est un projet privé ; nous on ne va pas mettre les moyens de la collectivité dessus, mais on accompagne pour aider une meilleure mise en place du projet ».

Remettant en avant les 30.000 demandeurs de logement sociaux sur le territoire et la grosse difficulté de foncier touchant Strasbourg, elle conclut : « Quand un promoteur remplit ses objectifs, ça va dans le sens de l’intérêt général pour le territoire ».

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Commentaires (3)

    • ARKIS est visiblement un grand professeur qui croit savoir tout sur tout mais à qui pourtant la réalité de la situation échappe totalement. Dommage de lire ce type de commentaire à côté de la plaque.

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