Le 25 septembre dernier, le conseil municipal strasbourgeois a adopté la formation d’un périmètre de sauvegarde et d’un droit de préemption de la Ville sur l’installation des commerces à Strasbourg. Un outil qui doit lui permettre de protéger les indépendants strasbourgeois, pour ne pas devenir une ville sans âme.
La protection du centre-ville de Strasbourg, et des commerces en général, est un sujet complexe qui ne date pas d’hier. Déjà envisagée dans le mandat précédent, la mesure restait néanmoins dans les cartons depuis 4 ans.
Une longue période, pas aidée par le Covid, qui a vu le centre-ville de Strasbourg perdre encore davantage de sa singularité, notamment niveau place Kléber, avec l’ouverture d’un Foot Locker de 700m2 dans les locaux de l’ancienne brasserie Schutzenberger. Dans le même temps, les commerces indépendants du centre-ville sont en souffrance.
Lors du dernier conseil municipal, la Ville a proposé au vote une délibération, afin de mettre en place un périmètre où elle aura, concrètement, la priorité sur de potentiels acheteurs. Le but ? Maintenir une diversité d’offre et un équilibre entre des commerces à destination des touristes et d’autres à destination des habitant(e)s.
La délibération a été adoptée à l’unanimité, preuve qu’il y avait grand besoin d’une politique volontariste en la matière. Mais les débats n’ayant pas permis de rentrer en profondeur dans les détails du projet, on le fait ici.
Un périmètre conséquent, du centre-ville au Neuhof
La délibération (page 1055) présente une avancée considérable par rapport au projet de 2019 : le droit de préemption va au-delà du simple centre-ville strasbourgeois. Concrètement, la Ville souhaite veiller au bon équilibre commerçant de Strasbourg, que l’on soit dans la Grande-Île, au Neudorf ou à Koenigshoffen. En tout, 2 850 commerces sont concernés.
Dans le détail, le périmètre est le suivant :
- l’ensemble du quartier de la Grande-Île,
- le secteur de la gare – au sens élargi, des boulevards de Metz, de Nancy et de Lyon à la rue de Molsheim, la rue Sainte Marguerite à la Place des Halles, incluant de fait la Place de la Gare et la rue du Maire Kuss,
- le secteur Nord du centre-ville, de la place des Halles jusqu’à la rue du Fossé des Treize,
- le quartier Krutenau, de la rue de la Première Armée (jusqu’à la place de la Bourse) à la rue Sainte Madeleine, quai des Bateliers et quai des Pêcheurs,
- le quartier Cronenbourg entre la route d’Oberhausbergen en passant par Rotonde, la route de Mittelhausbergen, jusqu’à la voie ferrée,
- le secteur marchand le long de la route du Polygone dans le Neudorf,
- le cœur marchand du quartier de la Meinau autour de la place de l’Île de France,
- dans le quartier Montagne verte, le long de la route de Schirmeck et une partie de la rue d’Ostwald,
- le secteur de l’Elsau autour des rues Watteau, Léonard De Vinci et Mathias Grünewald,
- dans le quartier Koenigshoffen, le long d’une partie de la route des Romains et de l’allée des Comtes,
- le secteur marchand du Neuhof sur une portion de la route d’Altenheim et de la rue Parallèle.
Au centre-ville, éviter de perdre ce qu'il reste de singularité
Entre les banques, la restauration rapide et les grandes enseignes nationales et multi-nationales, le centre-ville strasbourgeois s’uniformise année après année. Une déception pour ses 38 500 habitant(e)s, au profil sociologique particulier : d’un côté, 53 % des résident(e)s ont moins de 30 ans, souvent des étudiant(e)s, selon une étude menée par la Ville (à retrouver page 1071) ; de l’autre, 43 % de la population active du secteur a des revenus aisés.
Le rôle de la Ville sera alors de trouver un équilibre qui satisfera toutes les populations, en prenant en compte également les touristes. Dans le secteur de la Grande-Île, qui concentre le plus de problématiques, l’objectif sera par exemple de contenir le développement des activités touristiques, qui pourraient contraindre l’implantation d’autres commerces indépendants, répondant aux besoins des habitants.
Par ailleurs, si le secteur fait aujourd’hui la part belle à l’équipement à la personne ou à l’e-commerce, les habitudes changeantes de consommation diminuent la rentabilité des commerces concernés, qui doivent également jongler avec des loyers très élevés.
À terme, on pourrait donc n’avoir presque que des commerces de restauration ou de loisir dans la Grande-Île, venant d’enseignes nationales. Ce serait un sacré coup dur pour la diversité du secteur, qui concentre donc une bonne partie de la vigilance de la Ville.
À ce sujet, celle-ci travaille également en parallèle avec l’Eurométropole pour mieux encadrer les “dark stores” et “dark kitchens”, ces entrepôts et restaurants strasbourgeois dans lesquels on ne peut jamais manger, avec un modification de son Plan local d’urbanisme (PLU), rendue possible grâce à un arrêté gouvernemental du 24 mars dernier.
Désormais, la municipalité aura son mot à dire sur la transformation d’un commerce existant en “dark store”, et il faudra que celle-ci soit raccord avec le PLU. Un pas en avant supplémentaire pour protéger le centre-ville, même s’il faudra attendre encore pour connaître les modalités exactes de cet encadrement.
Dans les quartiers, garder un commerce de proximité
Si le centre-ville, et particulièrement la Grande-Île, sont des symboles visibles et marquants de la lutte contre la standardisation, la Ville ne se cantonne pas uniquement à ces secteurs. Ainsi, son droit de préemption s’étend à de nombreux quartiers strasbourgeois, aisés ou non, afin de préserver une diversité d’offres, mais également de privilégier la place accordée au commerce de proximité.
Dans le détail, quatre secteurs sont concernés :
- Cronenbourg – Poteries,
- Neudorf – Port du Rhin – Aristide Briand,
- Koenigshoffen – Montagne Verte – Elsau,
- Neuhof – Meinau.
Pour le secteur Cronenbourg-Poteries, le droit de préemption se concentrera sur les 104 commerces de Cronenbourg. En plus de maintenir une activité dynamique avec un faible taux de vacance, la Ville souhaite veiller à diversifier les offres de restauration du secteur, aujourd’hui trop centrées sur les snacks, fast food et bars PMU.
Pour celui du Neudorf – Port du Rhin – Aristide Briand, le droit de préemption ne se posera que sur le secteur Neudorf avec ses 179 locaux, et tout particulièrement la route du Polygone dont il faudra accentuer le développement commercial, pour l’instant très faible.
Pour le secteur Koenigshoffen – Montagne Verte – Elsau, la situation est plus complexe : le taux de vacance est plus haut qu’ailleurs (9%), le taux de commercialisation est faible et la part de fast foods, snacks et PMU est très important. L’objectif du droit de préemption sera donc de développer les commerces dans les quartiers, tout en veillant à avoir une offre diversifiée pour les habitant(e)s. Pas une mince affaire.
Enfin, sur le secteur Neuhof-Meinau, le droit de préemption concernera 39 locaux, et aura les mêmes objectifs que pour Koenigshoffen et la Montagne Verte. Dans des quartiers où la diversité commerciale n’est pas grande, il faudra veiller à implanter davantage de commerces capables de répondre aux demandes des habitants.
Comment cela se passe si la Ville utilise son droit de préemption ?
Mais, ceci étant dit, concrètement, quel est réellement le pouvoir d’action de la Ville en la matière ? On l’a dit, l’exécutif strasbourgeois aura son mot à dire lorsqu’une boutique sera achetée, sous la forme d’une priorité d’achat sur les potentiels acheteurs.
Dans l’éventualité où l’exécutif souhaite appliquer son droit de préemption, voici comment ça va se passer : dans un délai de deux ans, il devra rétrocéder le fonds de commerce à une entreprise dont l’exploitation devra préserver la diversité et promouvoir le développement de l’activité commerciale. Un délai qui pourra aller jusqu’à trois ans, en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce selon la délibération.
Le droit de préemption est donc un grand pouvoir pour une ville. Mais comme on le sait, un grand pouvoir implique de grandes responsabilités. En effet, se mêler des affaires du privé est toujours un terrain ardu pour une collectivité, quelle qu’elle soit. Et puis, dans le contexte d’un centre-ville où les loyers sont astronomiques, la Ville aura-t-elle les ressources nécessaires pour se substituer pendant un temps à un acteur privé ? Va-t-elle s’impliquer dans les quartiers, ou se laisser happée par le sort des grandes enseignes du centre-ville ?
Ce droit, très intéressant, et prometteur pour l’avenir du centre-ville, ne pourra pas s’appliquer tout le temps. Le bâtiment du Printemps sera sûrement impossible à préempter, mais avec la brasserie Kohler Rehm qui n’a toujours pas de repreneur ou des enseignes de restauration rapide du centre-ville qui ne trouvent pas leur public, il est possible qu’on voit rapidement ce que la Ville a dans le ventre concernant son nouveau pouvoir.
Peut-être le début d’une nouvelle ère pour les commerces strasbourgeois ?
Mais quelle commerce sans voiture personne vue ce qu’il ce passe à Schiltigheim je vais rien y acheter vu que la voiture est banny
Ben justement l’idée c’est d’avoir des commerces sur place autres que pour les touristes, donc pour pouvoir faire ses courses sans avoir besoin d’une voiture… bon faudrait aussi regarder du côté des coût du logement qui font fuir les gens des centre-ville. Du coup on se retrouve dans un système avec à la fois des grands centres commerciaux et des logements en périphérie qui entretiennent la justification de l’utilisation de la voiture….