Baisse des ventes, des crédits demandés et même des prix au m2, 2023 a été une année difficile pour le secteur immobilier. Strasbourg ne fait pas exception et s’inscrit dans cette tendance. L’occasion de revenir sur les différents coûts qu’il faut prévoir quand on veut se loger dans notre ville, qui reste tout de même onéreuse.
2023, année noire pour le secteur immobilier en France. Selon la Banque de France, 129 milliards d’euros de crédits immobiliers ont été accordés l’an dernier, soit le niveau le plus bas depuis 2015. La conséquence de la brusque remontée des taux d’intérêt décidée depuis 2022 par la Banque centrale européenne (BCE), mais également de l’inflation et de ses effets sur le pouvoir d’achat des Français(es).
Moins de crédits, donc moins de possibilités d’acheter… et donc mécaniquement un nombre de ventes de logements à la baisse, passant de 1,13 million aux alentours de 875.000. Une chute libre de 22,6%, « inédite sur ces 50 dernières années », selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM). Et pour ne rien arranger, le secteur de la construction de logements neufs a lui aussi périclité, touché par la hausse des matières premières et la guerre en Ukraine.
Ainsi, 373.100 permis de construire ont été délivrés, soit 115.900 de moins que lors de l’année précédente (- 23,7%), selon les chiffres du ministère de la Transition Écologique.
Moins de logements construits... mais Strasbourg a toujours besoin de plus de logements
Des phénomènes nationaux, qui n’ont pas manqué de toucher Strasbourg. Il y a, par exemple, aujourd’hui, 29.000 demandeurs/ses de logements sociaux sur notre territoire, comme le rappelait Suzanne Brolly (adjointe à l’urbanisme) lors du dernier conseil municipal.
La capitale alsacienne continue donc d’avoir besoin de nouveaux logements. Mais dans le même temps, de nombreuses constructions neuves, notamment dans le quartier du Port du Rhin, connaissent d’importants retards de livraisons, lorsque d’autres ne sont même pas finalisées lors des remises des clés.
Des ventes et des prix au m2 qui baissent à Strasbourg
Les ventes d’appartements ont chuté de 25,3% dans le Bas-Rhin, si l’on se réfère aux chiffres de la Chambre des notaires du Bas-Rhin et du Haut-Rhin. Mais ce qui peut paraître le plus étonnant, c’est qu’après de fortes augmentations du prix de l’immobilier, la tendance strasbourgeoises est désormais à la baisse. Selon la FNAIM, au 1er janvier 2024, le prix moyen du m2 a baissé de 4,8% en un an.
Une bonne nouvelle de façade pour celles et ceux souhaitant acheter un logement : si les prix baissent, les intérêts restent hauts, et le coût total reste donc plus élevé. Les conditions d’accès à la propriété se durcissent, les ventes baissent et c’est tout un secteur qui est en crise.
Et même avec la baisse des prix, le prix moyen du m2 reste assez élevé à Strasbourg, si l’on en croit les derniers chiffres de SeLoger : pour un appartement, le prix moyen est de 3.864€/m2. Si Strasbourg est encore moins chère que Rennes, Lyon, Bordeaux ou Nice, elle est plus onéreuse que d’autres comme Nantes, Montpellier, Toulouse ou encore Lille. Il n’est donc toujours pas très abordable de se procurer un appart dans notre ville.
Strasbourg, une ville à trois vitesses sur les prix de chaque quartier
Pour terminer, évoquons la situation pour chaque quartier. 3.864€ étant un prix moyen, la situation est forcément contrastée selon le secteur dans lequel on souhaite acheter. Naturellement, la Grande-Île et la Neustadt concentrent les prix les plus élevés… avec un nouveau venu :
- Mairie Nord : 5.614€/m2.
- Orangerie Est : 5.394€/m2.
- Contades Centre : 5.366€/m2.
- Petite France Centre : 5.101€/m2.
- Forêt Noire Centre : 5.092€/m2.
- Et enfin la Krutenau, qui fait tout juste son entrée dans le club des + de 5.000€/m2 : 5.001€/m2. Gentrification achevée…
On a ensuite des secteurs dans la moyenne haute strasbourgeoise aux alentours de 4.000€/m2, comme la Gare, le Neudorf , le Vauban ou encore la Robertsau. D’autres parties du Neudorf et l’Esplanade se situent, elles, dans les prix moyens. Enfin, de l’autre côté du spectre, les quartiers comme Hautepierre, Koenigshoffen, l’Elsau, la Montagne Verte ou encore le Neuhof-Stockfeld ont des prix moyens au m2 avoisinant les 2.500€/2.600€.
À voir comment le secteur immobilier strasbourgeois évoluera en 2024 : vers plus d’accessibilité pour les Strasbourgeois(es), ou alors dans le sens inverse. Pour le moment, la BCE n’ayant pas encore baissé les taux, et repoussant la mesure de trimestre en trimestre, il y a de fortes chances que 2024 soit une nouvelle année compliquée pour l’immobilier.
