Au 1er janvier 2021, la France hors Mayotte comptait 37,2 millions de logements, selon la dernière enquête publiée à ce sujet par l’INSEE. Dans le même temps, 8,2 % des logements se retrouvent vacants, soit plus de 3 millions. Soit également dix fois plus que le nombre de SDF en France. En outre, après s’être accrue jusqu’en 2010, la part de ménages propriétaires se trouve désormais stable, autour de 58 %. Une stagnation qui ne compte pas s’éroder dans les années à venir. Notamment à Strasbourg, où l’accès à la propriété connaît en effet de nombreux freins.
Il y a deux ans, on vous parlait de la hausse des prix immobiliers à Strasbourg. Avec un marché sous tension, un manque de logement neufs face à une demande qui ne cesse de croître, et donc une augmentation des prix d’achat au m2. Le tout, jusqu’à rattraper les plus chères métropoles de France. Deux ans et une crise covid plus tard, les choses ne se sont pas arrangées, bien au contraire. Il devient en effet de plus en difficile de devenir propriétaire à Strasbourg. Et on vous explique pourquoi.
Parce que l’apport demandé augmente plus vite que les salaires
Le 8 novembre dernier, BFM TV relayait une étude du courtier Finance Conseil, montrant une progression de plus de 13% de l’apport personnel moyen pour obtenir un prêt immobilier en 2021. Les chiffres annoncés donnaient le vertige : 30 000 euros d’apport personnel sont désormais en moyenne demandés pour avoir un appartement. À Strasbourg, il faut par exemple débourser pas moins de 25 000 euros afin d’obtenir un prêt immobilier, pour les nouveaux appartements en construction dans le quartier du Port du Rhin. Des apports considérables, qui représentent un frein majeur à l’accession à la propriété.
En outre, l’augmentation des salaires ne suit pas la même courbe. En effet, selon la dernière étude en date de la Direction de l’animation de la recherche, des études et des statistiques (Dares), l’indice du salaire mensuel de base augmente de 0,3 % au 3ème trimestre 2021 et de 1,5 % sur un an dans les sociétés de 10 salariés ou plus de l’ensemble du secteur privé. Même hausse pour les ouvriers et les employés. Néanmoins, les prix à la consommation augmentent de 0,5 % entre juin 2021 et septembre 2021 et de 2,1 % sur un an au troisième trimestre. En somme : les prix augmentent plus vite que les salaires, alors qu’on demande toujours plus d’argent pour obtenir un prêt. Dès lors, seuls les plus aisés peuvent se permettre majoritairement d’acheter, principalement pour investir. Pour le dire autrement : l’investissement paye plus que le travail.
Ces réalités sont également l’occasion de rappeler que Strasbourg est une ville pauvre, ainsi qu’inégalitaire. Selon l’INSEE, la ville connaît en effet un taux de pauvreté de 26 %. En outre, alors que le revenu médian s’établit à 18 790 euros, les 10 % les plus pauvres gagnent 9 330 euros, tandis que les 10 % les plus riches gagnent en moyenne 39 810 euros, soit 4,3 fois plus. Il n’est ainsi pas étonnant que l’accès à la propriété devienne de plus en plus difficile à Strasbourg. En effet, le revenu médian s’établit largement en-dessous de l’apport qu’il faut présenter afin d’accéder à un prêt immobilier.
Parce que le marché immobilier à Strasbourg se trouve encore en tension
En termes d’explication, on pourrait s’arrêter là. Malheureusement, ce n’est pas la seule qui rend l’accès à la propriété difficile dans notre ville. Celle-ci possède en effet un marché immobilier dit « en tension ». En d’autres termes, l’offre des logements reste inférieure à la demande. Ceci, pour plusieurs raisons : tout d’abord, la population strasbourgeoise a fortement augmenté en 10 ans. En effet, selon l’INSEE, entre 2008 et 2018, Strasbourg a vu sa population passer de 260 349 à 274 871. Soit une augmentation de 5,6 %.
La population augmente, et il faut donc les loger. Et on en arrive à la deuxième raison : dans les années 2000, Strasbourg et sa métropole ont très peu construit, à hauteur de 2 000 logements par an, selon l’ADEUS. S’en est alors suivi un grand rattrapage entre 2010 et 2018, avec près de 3 700 logements construits chaque année, soit près du double de ce qui avait été réalisé. Les critiques ont plu sur cette densification urbaine, notamment sur le fait de construire un peu partout n’importe comment. Néanmoins, la réalité est ainsi : il faut continuer de construire. Une réalité que la mairie écologiste découvre avec pertes, ainsi que de nombreux débats. Elle essaye alors de construire autrement, ainsi que plus vert, comme le démontre l’exemple du quartier Archipel 2.
Enfin, il existe une troisième raison à cette mise sous tension du marché immobilier strasbourgeois : Airbnb. En juin 2018, il y avait près de 5 000 appartements en Airbnb sur Strasbourg. Leur nombre a forcément dû augmenter depuis, mais la logique reste la même. De l’investissement, réalisé par ceux qui ont les moyens, qui bloquent ainsi des appartements aux locaux, réduisant encore plus l’offre.
Pour ce sujet néanmoins, l’Eurométropole a réagi, décidant de nouvelles règles plus strictes pour les propriétaires de meublés touristiques sur des plateformes comme Airbnb, lors du dernier conseil eurométropolitain du 19 novembre dernier. En gros, il a été décidé que les meublés touristiques devront désormais occuper 10 % de moins de la surface d’un immeuble, passant ainsi de 50 à 40 %. En outre, la durée de location maximale passe de 9 à 6 ans. Pour terminer, les propriétaires ne pourront transformer leur logement en meublé de tourisme qu’une seule fois sans compensation, au lieu de deux avant la modification.
Les prix du m2 se sont envolés
Dernier frein à l’accès à la propriété à Strasbourg : la croissance ultra–rapide des prix au m2. Avec des chiffres impressionnants : selon le dernier baromètre SPI-Se Loger, le prix des appartements dans l’ancien a progressé de 11,8 % à Strasbourg en un an, s’établissant aujourd’hui à 4 052 €/m2. Désormais, notre ville boxe ainsi dans la même catégorie que Rennes et Nantes, tout en se rapprochant de Nice. Alors que, rappelons-le, Strasbourg reste une ville très pauvre. La hausse est d’ailleurs particulièrement spectaculaire depuis la fin du premier confinement. La pandémie a en effet eu un impact sur l’immobilier strasbourgeois, comme dans d’autres villes de France. La priorité a été mise, depuis les restrictions, sur avoir sa maison, mais également sur l’avantage de « sécuriser » son argent dans la pierre, ou encore la menace de voir remonter les taux de crédit jusque-là très favorables.
Mais comme souvent, ce prix moyen au m2 cache des disparités fortes entre les différents quartiers de la ville. Toujours selon Se Loger.com, il faut débourser en moyenne 4 750 € du m2 pour un appartement à la Petite France Centre, 5 091 € pour Orangerie Est ou encore 4 226 € pour la Krutenau. Dans le même temps, des quartiers prioritaires de la politique de la ville voient également leurs prix flamber. On parle en effet de 3 789 € du m2 en moyenne pour le quartier Gare, 3 115 € pour Cronenbourg Est ou encore 3 021 € pour Elsau Centre. Pour certains de ces quartiers, le risque d’une gentrification est grand, sinon déjà entamé. Et ce ne sont pas les personnes qui y vivent qui auront en premier accès à la propriété.
Le logement est une préoccupation de tous, pas tout le monde peut y accéder. Strasbourg n’échappe pas à cette règle, car part importante de la population pauvre et prix de l’immobilier qui s’emballe ne font généralement pas bon ménage. Il y a deux ans, on avait peur que Strasbourg devienne le nouveau Paris. Désormais, il serait peut-être temps d’agir pour que notre ville ne devienne pas seule propriété des nantis. Ceci, au détriment des Strasbourgeois.
Ce sont les nantis qui paient les impots necessaires pour subventionner des feuilles de chou comme pokaa. Ne l’oubliez donc pas et soyez un peu plus respectueux dans vos articles (a défaut d’être objectifs).
Un nantis Strasbourgeois propriétaire à Strasbourg.
Bonsoir,
Loin de moi l’idée de vous faire un exposé concernant le modèle économique de Pokaa, mais pour préciser tout de même : nous ne recevons pas de subventions. Par ailleurs, “feuille de chou” est davantage utilisé pour parler péjorativement de journaux, non de médias en ligne.
Très bonne soirée à vous 🙂
Nicolas Kaspar
C’est bien dit !!!! <3
Bonjour,
J’aimerais donner mon avis sur certains points de cet article.
En effet, le point de vue est très réducteur et il faut voir la situation plus en profondeur que juste ces quelques chiffres.
Comme souvent de la part de gens qui n’investissent pas eux même, vous en avez une vision négative. Pourtant ils sont essentiels au marché. Vous dites vous même que seuls les investisseurs s’interessent aux petites surfaces. Et c’est vrai! Alors, qui les acheteraient s’ils n’etaient pas là ? Qui proposerait ces logements particulièrement recherchés par les jeunes actifs et les étudiants qui n’ont ni les moyens ni l’envie d’acheter? Alors oui certains abusent et proposent des très petites surfaces… Mais ils n’obligent pas non plus les locataires a venir y habiter. C’est aussi aux locataires de dire non a ce genre de logement!
Concernant l’apport demandé par les banques, c’est oublier bien vite qu’il en avait toujours été ainsi, à part sur ces dernières années dans le contexte de taux très bas. Demander un apport permet de limiter les candidats à l’achat en ne laissant que ceux capables d’épargner devenir propriétaire. Et c’est à mon avis une bonne chose. Le problème ne vient donc pas de cette demande de la banque, mais plutôt de la corrélation salaires trop bas/immo trop cher!
Comme vous le dites justement, l’investissement paye plus que le travail! Ce n’est d’ailleurs pas tant un problème en soi, mais aujourd’hui le travail ne paye souvent plus assez. Les salaires ne permettent plus de devenir propriétaire, sauf pour les quelques pourcent de gens avec de très haut salaires, et ça ne concerne même pas tous les cadres.
Les moyens de la ville sont limités , l’immobilier répond a la loi de l’offre et de la demande.
Construire a tout va pose de vrais problèmes environnementaux, l’etalement urbain consomme de plus en plus de terres agricoles. Les gens rêvent d’une maison, il faut donc du terrain. Et on en a de moins en moins, particulièrement en Alsace ! Les solutions sont donc restreintes, les problèmes nombreux. Je ne dis pas qu’il n’y a rien a faire, mais qu’à un moment on ne peut pas tout avoir non plus.
Et derniere chose, vouloir devenir propriétaire est quelque chose de bien français. En effet dans de nombreux autres pays, c’est loin d’être le graal. Question de culture!