Il y a quelques semaines, les villes de Bordeaux, Montpellier et Lyon ont mis en place le dispositif d’encadrement des loyers, selon des décrets publiés jeudi 2 septembre. Un dispositif permettant de surveiller la hausse des loyers dans des villes très attractives et étudiantes. Puisque l’on s’inquiète souvent que Strasbourg devienne le nouveau Paris, on s’est demandé pourquoi notre ville n’était pas concernée par le processus. Ainsi que ce qu’elle met en place pour éviter que les loyers s’envolent.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
Très simplement, l’encadrement des loyers interdit au propriétaire d’un logement de fixer un loyer supérieur à un montant maximum donné. Ce dispositif ne peut s’appliquer que dans les communes situées dans ce qu’on appelle une zone tendue. Selon Suzanne Brolly, adjointe notamment en charge de l’urbanisme et du logement, cela signifie que « par rapport à la densité de logements, il existe une forte pression des besoins de cette population, et ainsi une très forte demande de logement ».
Au-delà des zones tendues, dont Strasbourg fait partie, dans certaines de ces communes, des règles encore plus strictes s’appliquent. C’est le cas des villes de Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, des villes de Plaine commune en Seine-Saint-Denis. Et depuis le 3 septembre 2021, Bordeaux, Lyon et Montpellier. Mais pas Strasbourg.
Pourquoi Strasbourg n’expérimente pas l’encadrement des loyers ?
L’expérimentation de l’encadrement des loyers provient de la loi Élan du 23 novembre 2018 et de son article 140. En son sein, la loi précisait que les demandes pouvaient s’effectuer dans un délai de deux ans. Et tout simplement, Strasbourg ne s’est pas inscrite. Selon Suzanne Brolly, la raison s’explique par une bonne situation des loyers dans l’Eurométropole de Strasbourg : « On a déjà les outils pour veiller à encadrer les loyers. Il y a le dispositif réglementaire, qui permet de plafonner les loyers, en zone tendue. De plus, on a un observatoire des loyers portés par l’ADEUS, qui permet de surveiller l’évolution des loyers. »
L’adjointe met ainsi en avant la bonne tenue immobilière de l’Eurométropole concernant les loyers : « La stabilité des loyers est confirmée sur l’Eurométropole, avec une proposition sur les logements neufs importante. On n’a en effet pas eu la même inflation que des villes comme Montpellier ou Bordeaux. » Lorsque l’on regarde les chiffres du dernier rapport de l’Observatoire des loyers, on remarque que le loyer médian de l’Eurométropole de Strasbourg reste modéré comparé aux autres agglomérations de même taille. En effet, le prix médian s’établit à 10,2 €/m2, tandis que Bordeaux et Montpellier dépassent la barre des 11 €/m2.
Une réalité qui en cache une autre
Il semblerait ainsi que Strasbourg, depuis plusieurs années, maîtrise la hausse des loyers. Et que notre métropole n’aurait pas besoin d’un dispositif supplémentaire pour encadrer les loyers. Néanmoins, lorsque l’on fouille un peu plus dans les données du dernier rapport de l’Observatoire des loyers, on se rend compte que le niveau des loyers du marché est plus élevé que celui du stock. En gros, que la rotation des appartements fait augmenter leur prix, comparativement à ceux qui restent longtemps habités.
L’explication est simple : à chaque relocation, les propriétaires augmentent le loyer de leur bien. Normalement, au cours d’un même bail, l’indice de revalorisation des loyers (IRL), fixé par l’INSEE, doit strictement encadrer le loyer. Soit que lorsqu’un bail arrive à expiration, un propriétaire ne peut augmenter son loyer que s’il apporte la preuve que ce dernier se trouve sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage pour des logements comparables.
Ça, c’est dans la théorie. Néanmoins, dans la pratique, le résultat est tout autre. Dans l’Eurométropole de Strasbourg, les logements en relocation constituent plus d’un quart du parc locatif privé. Ainsi, les loyers de ces derniers sont plus élevés que ceux du stock. Il y a en effet un écart de 1,3 €/m2, entre 11,1 €/m2 et 9,8 /m2. On remarque ainsi que ces dispositions légales ne sont pas forcément suivies, et il s’ensuit un décrochage des niveaux de loyers du marché par rapport à ceux du stock. Dès lors, un dispositif supplémentaire afin de mieux surveiller l’augmentation des loyers ne saurait être de trop.
Développer l’accessibilité au logement à Strasbourg
Si Jeanne Barseghian a brièvement évoqué la possibilité lors de la conférence de presse portant sur la nouvelle politique de stationnement à Strasbourg, encadrer les loyers n’est pour l’instant pas à l’ordre du jour pour la Ville. Néanmoins, celle-ci a réalisé plus d’une action durant la crise afin de garantir une certaine justice sociale. « On a quand même mis en place un gel exceptionnel des loyers suite à la crise Covid en 2021. Il y a aussi eu la mobilisation des logements vacants. Comme le fait qu’on conventionne des logements privés en logements sociaux. »
Désormais, la Ville souhaite « développer la part des logements locatifs sociaux ». En effet, comme l’affirme Suzanne Brolly : « 75 % des personnes sur le territoire de l’Eurométropole sont éligibles aux logements sociaux. » L’accessibilité au logement représente ainsi la priorité de l’adjointe : « On veut faire du logement où l’on peut vivre, travailler dans le qualitatif. Mobiliser les friches et lutter contre l’artificialisation. En somme, chercher le juste équilibre pour apporter une réponse à la population. »
L’objectif à terme ? Garantir un toit à toutes et tous. « En sachant qu’on est dans une crise sanitaire, économique et de l’habitat qui dure depuis des décennies, il faut répondre à un besoin : garantir un toit à toutes et tous inconditionnel. » Pour cela, la municipalité souhaite garder sa ligne de conduite : lier l’écologie à leur obligation de produire 3 000 logements par an, fixée dans le Plan local d’urbanisme (PLU). « On veut lier l’écologie à l’habitat. Pour répondre aux enjeux écologique de résilience, de préservation de la diversité. Travailler avec l’ensemble des propriétaires pour construire, rénover… Pour accompagner les ménages dans leurs parcours ». Un objectif ambitieux.
Pour le moment donc, Strasbourg n’expérimente pas l’encadrement des loyers. Un choix effectué par l’ancienne mandature, pour le moment confirmée par la municipalité écologiste. Avec un loyer médian en-deçà d’autres métropoles de taille comparable, Strasbourg s’en tire pour l’instant bien. Néanmoins, malgré le dispositif zone tendue, l’écart se creuse entre les appartements en relocation et ceux du stock. À terme, et surtout si l’objectif est de garantir un toit pour toutes et tous, il faudra peut-être songer à remettre sur la table le sujet de l’encadrement des loyers.
Bonjour, je suis actuellement à la recherche d’un studio ou un deux pièces sur Strasbourg. Je suis étonné qu’on parle de 11€/m2 alors que lors de mes recherches on est plus à l’ordre de 20-25€/m2.
Bonjour Yannick, c’est le malheur des « petits » appartements, ils ont toujours plus couteux au m2. Plus demandés, nécessitant plus régulièrement de nouveaux baux de location et donc d’entretien. C’est là que la colocation est utile, elle se cale sur le loyer au m2 des grands appartements, le tout partagé par le nombre de personne qui en profitent.