À Strasbourg comme ailleurs, le marché immobilier se tend de plus en plus ces derniers temps, à cause du rehaussement des taux d’intérêt et de l’inflation. Pourtant, malgré cette situation, notre ville voit arriver des prix de vente qui dépassent l’entendement strasbourgeois. Présentation de deux blocs, pas encore achevés, mais déjà proposés à la vente au-delà de 10 000 €/m2.
10 000 €/m2… Une valeur que l’on ne s’attendait pas à voir de sitôt dépassée dans les annonces immobilières strasbourgeoises. Surtout dans un contexte compliqué, pour un secteur « en pleine tempête », comme le définit le JDD dans un article datant d’il y a une semaine (article réservé aux abonnés).
Le secteur est en effet touché par la sixième hausse des taux d’intérêt par la Banque Centrale Européenne (BCE) en mars dernier, les fixant désormais à 3 % pour les ménages. La conséquence est simple : le coût du crédit immobilier augmente et la capacité d’emprunter diminue.
Pour ne rien arranger, le budget des ménages se retrouve également ponctionné par l’inflation. L’emprunt devient alors inaccessible à un plus grand nombre, faisant mécaniquement baisser la demande. Les prix commencent alors à stagner, voire parfois baisser, après d’importantes périodes d’augmentation. Ce qui n’empêche pas certains prix de vente de dépasser l’entendement.
À Strasbourg aujourd’hui, le prix moyen du m2 est de 3 970 €/m2 en avril selon SeLoger. Cela cache évidemment certaines disparités, comme celle du prix moyen dans le quartier Mairie Nord, au centre-ville, établi à 5 782 €/m2, avec un « prix haut » à 8 673 €/m2.
Deux blocs d'appartements, pas finis, vendus à plus de 10 000 € du m2
Pourtant, sur Leboncoin, on trouve plusieurs offres de vente d’appartements à un prix dépassant les 10 000 € du m2… alors que leur construction n’est pas achevée ! Il y a d’abord les appartements situés en face des quais des Bateliers, dans un immeuble vert-jaune coincé entre deux autres, où un programme de réhabilitation propose plusieurs appartements, du 1 au 3 pièces.
On y retrouve par exemple un 2 pièces de 50m2 au prix de vente de 533 500 €, soit 10 670 €/m2. Pour seules informations, le potentiel acheteur trouvera que l’appartement fait partie d’un lot de 24. Acheter un bien dans le brouillard, peut-être un nouveau concept.
Il y a davantage d’informations sur un 3 pièces de 79m2, au prix de vente de 864 500 €, soit 10 943 €/m2. Et notamment sur la composition de l’appartement, tout comme sur la fin des travaux, prévus pour 2024.
Le deuxième bloc d’appartements concerne un immeuble de 5 étages rue Mercière, au pied de la cathédrale de Strasbourg, qui sera lui aussi complètement réhabilité. 18 lots, du 1 au 5 pièces, pour une livraison prévue décembre 2025. Ce qui n’empêche pas de voir les premières annonces fleurir.
On a par exemple un 77m2 vendu au prix de 843 600 €, soit 11 100 €/m2. Celui-ci sera au 4e étage, sans ascenseur. Vient ensuite un charmant 1 pièce de 34m2 pour 380 800 €, soit 11 539 €/m2. Petit plaisir supplémentaire : il est situé au 5e et dernier étage de l’immeuble, toujours sans ascenseur.
Mais le gagnant hors-catégorie est un appartement 1 pièce de 25m2. Le prix de cet appartement au 3e étage ? 346 000 €. Sortez vos calculettes, on obtient ainsi un prix au m2 de 14 417 €. On n’ose imaginer les futurs prix des loyers appliqués, si l’acheteur déciderait de ne pas y vivre.
Avec des prix dépassant les 10 000 €/m2, et parfois allègrement, l’immobilier strasbourgeois continue sa marche pour ressembler à celui de Paris. Alors que le secteur est en difficulté, cela n’empêche pas certains promoteurs de proposer des appartements, certes refaits à neuf, mais à des prix presque délirants. Alors que l’accès à la propriété se réduit, le marché de l’hyper-luxe lui semble continuer à se porter à merveille. Et à la vue de tous.
Bon…
Les articles sur les bars et restaurants c’est cool. Les analyses politiques des conseils municipaux, c’est déjà un autre domaine. Du reste, niveau immo c’est pas la première fois non plus que nous avons droit à une pseudo analyse. Lorsque vous faites des articles de ce type, vous devriez vous rapprocher de professionnels.
Par exemple : le projet en face du quai des bateliers est un projet en monument historique donc oui, le principe c’est qu’il y a des travaux, travaux qui offrent une défiscalisation très importante, ce qui ramène le prix de revient du bien en dessous de la barre des 10000€. De plus vous ne parlez que d’un vulgaire prix au m2 sans prendre en compte les spécificités des logements. En l’occurrence, certains de ces appartements disposent d’un jardin qui donne sur l’ill. Alors oui, presque 10000€ le m2 c’est cher. Mais combien d’appartements refaits à neuf, avec un patrimoine historique, situé sur l’ile donnant sur les quais avec un jardin privé sont à la vente actuellement ?
Le second programme est rue mercière, à 50m de la cathédrale et à l’angle de la place Gutenberg et cnest également un projet en monuments historiques qui octroie de grosses aides fiscales ce qui fait également baisse le prix de revient…
Du reste, peut-être que les prix de l’immobilier Strasbourgeois pourraient baisser si la mairie n’imposait pas des normes plus élevées encore que la réglementation énergétique 2022 pour les constructions neuves et que l’on construisait plus de logements. La France va droit vers une crise du logement majeure et Strasbourg en fera particulièrement les frais par manque d’anticipation.
C’est quand même fou de vouloir tout à la fois :
– des loyers bas
– une grande offre de logements
– de la réhabilitation des appartements anciens (qui aurait cru que faire du neuf à très haute performance énergétique dans des bâtiments classés monuments historiques à 50m de la cathédrale allait coûter de l’argent ?)
– de très hautes performances énergétiques (qui, de part la volonté de la mairie actuelle, dépassement même les normes requises pour le neuf amors qu’elles viennent d’être drastiquement relevées)
– un prix de vente bas comme si on allait pouvoir faire du luxe avec du lowcost dans une situation où l’on avait déjà trop peu de logements donc une offre qui reste trop faible face à une demande qui augmente…
100% d’accord ! C’est cool Pokaa en effet mais là c’est pas du journalisme, c’esr…. Je sais même plus quoi dire lol
L’immobilier est une valeur refuge pour les français (le reste du monde je ne sais pas je n’y est jamais vécu) et continuera d’augmenter a moins de cataclysme mondial grave..
Alors oui elle peut connaître des petits rebonds temporaires que d’un niveau micro-économique font perdre des vacances aux seychelles a nos bons agents immobilier..arretons la pleurniche hein
Autre chose: certes les credits immobilièrs sont plus compliqués aujourd’hui (et encore si on compare à quelle periode??) Mais vous avez penser a ceux qui peuvent acheter cash??? Et oui ils y en a renseignez vous un peu …
Bien évidemment que l’argent n’a pas disparu et qu’il y a acheteur à tout budget demandé, personne ne dit le contraire. Le danger c’est quand un besoin vital ne devient plus qu’un refuge et jeu spéculatif accessible au plus riches. Exit les jeunes travailleurs qui veulent investir dans la ville qu’ils dynamisent, exit les indépendants qui espéraient s’offrir une sécurité de retraite via l’immobilier.
Il ne reste plus que les affres de la finance et tous ses travers pour phagocyter un besoin essentiel et primaire. Le taux d’effort, pour l’achat ou la location, a nettement augmenté ces dernières décennies avec une accélération ces dernières années. Le résultat : l’immobilier devient un poids qui s’alourdit de plus en plus sur les budgets, et la propriété une illusion qui s’estompe petit à petit. Et ce n’est pas avec l’apparition de programmes aux prix de Paris que les choses vont s’arranger.
Le raccourci est facile …. Sachez juste que ces 2 programmes immobiliers sont vendus sous le régime fiscal « Malraux », qui permet aux propriétaires de défiscaliser les (très lourds) travaux engagés à hauteur de…. 65 % !
Donc OUI le prix au m2 dépasse les 10.000 €, mais ce sont des biens NEUFS avec énorme aide de l’Etat … cela permet aussi de sauvegarder le patrimoine…. Votre affirmation (qui n’est en rien une analyse, ni même une affirmation mais plutôt un jugement ) méritait juste d’être un peu « creusée » …
Restez sur les bars.
La politique et l’économie, c’est pas pour vous, ou alors formez vous !
Article intéressant, ces projets hors de prix n’auraient pas lieux s’il n’y avait pas l’appât airbnb derrière. Ces appartements ont un profil location saisonnière à plein nez. Ce genre de location tue le marché de immobilier réel, détruit le dynamisme naturel des villes, mais des fait des gens riches, donc il n’est pas prêt de s’arrêter.
Les commentaires de certains ‘experts immobiliers’ me siderent un peu. Si je résume, “comme l’état attribue des avantages fiscaux importants pour la remise en état de ces biens, cela justifierait des prix au m² plus important.” C’est assez cynique.
Sur le même principe : “Bon les étudiants touchent des APL donc on peut augmenter les prix de la location.”
Après on parle de rareté et du caractère exceptionnel des biens, je peux l’admettre mais on parle ici de chiffres largement au dessus des hauts standards du marché Strasbourgeois.
Même si l’article peut paraître un peu léger sur les explications et que l’auteur ne connait peut être pas tous les tenants et aboutissants, certains commentaires devraient aussi remettre en question leur vision de l’immobilier car cela ne les choque même plus.
J’aimerais bien voir une V2 de l’article un peu plus approfondie avec notamment l’inclusion des retours des commentaires.
Alors je vais développer un peu :
Que le prix soit facialement énorme, oui, c’est un fait. Mais un truc que les français oublient fantasment et oublient c’est que la marge des promoteurs immo est en moyenne comprise entre 6 et 10%. Imaginons qu’en l’occurrence le promoteur se lâche totalement et prenne même 20% de marge ce qui est une aberration totale. Imaginons qu’il fasse ce projet à prix coutant en enlevant cette fameuse marge imaginaire de 20%. Le programme reste à près de 12 000€.
A Selestat, il y avait un programme déjà en 2020 pour refaire un ancien couvent à Selestat qui dépassait les 10 000 euros le m².
Facialement, ç’est assez dingue et faire de ce genre de programmes une généralité c’est grotesque, pourtant ces appartements sont vendus à des investisseurs.
La bonne question à se poser c’est “pourquoi” ?
Si même en enlevant la marge du promoteur le prix reste élevé, c’est parce que ces biens sont situés dans des zones protégées et que les travaux et les normes qui s’appliquent à ces bâtiments sont extrêmement précises.
A titre d’exemple, la cour du corbeau à Strasbourg, juste à côté du pont du corbeau était un projet de réhabilitation loi monuments histoires. La cour est pavée avec des pavés de 5x5CM. Ces pavés ont été numérotés, retirés et replacés à leur emplacement d’origine.
Les monuments historiques, ça rigole pas trop en France. Donc si on veut baisser le cout, on peut soit :
– Continuer à se dire que c’est les promoteurs le problème et qu’il faut réduire leur marge
– Créer plus de logements pour faire baisser les prix de façon globale
– Diminuer les niveaux d’exigence des normes soit environnementales en terme d’économie d’énergie, soit en termes de protection du patrimoine.
Encore une fois : faire du low cost dans un secteur classé au patrimoine mondial de l’unesco, dans des immeubles plusieurs fois centenaires, avec des normes energetiques à la pointe de ce que permettent les matériaux, tout en respectant les méthodes et les matériaux nobles d’antan pour ne pas dénaturer le patrimoine, alors que la demande ne fait que croitre et l’offre se tarie… ben ça coince.
Effectivement, appartements proposés en Malraux donc grosse défiscalisation à la clef. Néanmoins, pour avoir été approché par les promoteurs commercialisant le projet, après calculs etc, ils se gavent vraiment en prenant une large marge sur les travaux qui ne sont pas d’une qualité si exceptionnelle notamment en terme de prestations intérieures, de mode de chauffage, de partie communes. Le coût au m2 revient après defisc autour de 7500€ ce qui, pour des appartements de ce type, avec les presta proposées reste très cher. Le rendement locatif sera médiocre par ailleurs sauf à demander des sommes astronomiques que très peu pourront payer. Enfin, n’oublions pas que la localisation est flatteuse mais : bruits toutes les nuits d’été avec les gens sur les quais, odeurs l’hiver lorsque l’eau stagne après crue de l’Ill, pas de parking, accessibilité moyenne. Bref, un Malraux de qualité assez moyenne pour les gens qui veulent de fiscaliser +++.
Cool! Mon appart va encore prendre de la valeur par effet de rayonnement sans avoir besoin de faire des travaux.